Ik krijg vaak de vraag: “Heb je een concreet voorbeeld van een pand dat je zelf hebt aangepakt?” Mijn antwoord: absoluut.
Eén van mijn favoriete cases is een rijwoning in het centrum van Paal (Limburg). Een project dat perfect laat zien hoe je met de juiste strategie – en als getrainde vastgoedinvesteerder – een gewone woning omvormt tot een vastgoed-jackpot.
In deze blog neem ik je stap voor stap mee door dit project. Inclusief hoe ik het pand kocht, splitste, transformeerde én… hoeveel het opleverde.
Het pand: spotten van vastgoed opportuniteiten
Op het eerste gezicht was dit pand een rijwoning met een mooie, brede gevel – eentje waar je zó voorbij zou wandelen. Want wie lokaal bekend was, wist dat het jarenlang dienst deed als fietsenwinkel. Niet meteen aantrekkelijk voor de doorsnee koper. Gelukkig ben ik geen doorsnee koper.
Wat ik als getrainde vastgoedinvesteerder wél zag:
- Een pand met zeer brede gevel
- Een perceel van meer dan 200 m² woonoppervlakte, waaronder een grote onbenutte zolder
- Een centrale ligging in Paal, vlak bij voorzieningen (bank, bakker, crèche …)
- Een tuin én potentieel voor meerdere woonunits
Met mijn onderhandelingstechnieken – die ik jullie trouwens ook aanleer in mijn seminars – kon ik het pand aankopen voor €186.000, terwijl het op de markt stond voor €240.000. Maximaliseren van je winst begint immers bij aankoop, toch?
Volgende stap: splitsen van het pand
Splitsen was de volgende stap. Maar dat doe je niet zomaar. Er komt wel wat administratie en bureaucratie bij kijken, waar je jouw vraag best omvormt tot een win-win situatie. Want het splitsen van een pand zorgt ook voor de broodnodige extra woongelegenheid waar gemeentes naar op zoek zijn.
Daarom trok ik zo snel mogelijk naar het gemeentehuis. Niet alleen voor de dienst stedenbouw, maar ook om contacten te leggen. Zo bouw je lokaal vertrouwen op en verzamel je sneller de juiste info en contacten.
Persoonlijk overleg met het omgevingsloket is een must. Dan voel je meteen hoe ver het beleid wilt gaan of wat eventuele struikelblokken kunnen zijn.
De vereisten van de gemeente verwerk je natuurlijk in je project. Dat doe je best met een architect, om zo niet alleen te voldoen aan de regels, maar om ook het meest optimale en efficiënte gebruik van je pand te bekomen. Dan creëer je zelfs een win-win-win: de gemeente die al haar wensen ingewilligd ziet, de huurder die het beste wooncomfort krijgt en de vastgoedinvesteerder die een optimaal huurrendement bekomt.
Tijdens mijn seminars leg ik je trouwens uit hoe je snel weet wat er binnen een bepaalde gemeente mogelijk is, en hoe je het overleg het beste aanpakt. Heb je zelf al een pand op het oog maar nog niet gekocht? Dan kan ik je daar persoonlijk bij helpen. Geef me maar een seintje of boek je vrijblijvend sparringgesprek in.
Pand transformeren: van één woning naar twee appartementen
Na het verkrijgen van de nodige vergunningen begonnen de werken om de woning te splitsen en te transformeren naar twee appartementen.
De transformatie van het pand zag er als volgt uit:
- Benedenverdieping: een 2-slaapkamerappartement met tuin en terras
- Bovenverdieping: een ruime duplex met ook twee slaapkamers én een dakterras
- Dat dakterras? Dat liet ik aanleggen op het plat dakgedeelte van de benedenverdieping dat al jaren ongebruikt was. Een slimme ingreep die het wooncomfort én de huurwaarde (en dus ook mijn huurinkomsten) flink verhoogde.
Natuurlijk zorgde ik ook voor aparte tellers, energiezuinige voorzieningen en een vlotte EPC-score. Zo voldeed ik niet alleen aan de renovatieplicht en EPC-normen, maar verhoogde ik ook mijn rendement. Want hoe aantrekkelijker het pand, hoe hoger de opbrengst – of je nu verkoopt of verhuurt.
De cijfers achter het project
Wat levert zo’n project nu écht op? Hieronder een blik op de kerncijfers qua kosten:
- Aankoopprijs: €186.000
- Architect: € 14.520
- Landmeter: € 784
- Energie flat beneden: € 13.310
- Energie duplex: € 5.445
- Ramen: € 15.688
- Keukens: € 21.000
- Badkamers: € 6.100
- Vloer: € 4.500
- Aannemer: € 135.680
- Diverse kleinere posten zoals tuin, carport, vloering …
Alles samen kwam ik uit op een kost van € 447.127. Niet min. Maar laten we eens kijken naar de opbrengst:
- Verkoop flat benedenverdieping: € 295.000
- Verkoop duplex: € 315.000
- Totale verkoopprijs: € 610.000
Dat is een positief verschil van meer dan € 160.000. Niet slecht voor een pand dat jarenlang stof stond te vergaren als fietsenwinkel, toch?
Panden splitsen en transformeren: nu is het aan jou
Hopelijk inspireert mijn persoonlijk voorbeeld je om zélf de stap naar vastgoed te zetten. Het is geen kwestie van geluk, maar van strategie en actie.
Mijn plan van aanpak voor vastgoedinvesteringen noem ik mijn Hexagon-strategie en leg ik volledig uit in mijn boek.
Wil je ook leren hoe je panden kunt herkennen, kopen onder de marktprijs, splitsen en transformeren voor maximale winst? Dan zijn mijn infosessies en seminars iets voor jou.
Ben je een echte starter? Begin dan bij mijn boek – dat helpt je om te ontdekken of vastgoed bij je past. Je koopt het hier op mijn website.
Heb je al een pand of wil je de cashflow van je bedrijf versterken met vastgoed? Neem dan gerust contact met me op voor een meer persoonlijke begeleiding.
Vastgoed biedt kansen – je moet ze alleen leren herkennen, berekenen en pakken.
Samen kunnen wij het vast-goed vinden,
Ivo
