Meerwaardebelasting op vastgoed berekenen

De nieuwe meerwaardebelasting geldt niet op vastgoed

De meerwaardebelasting van 10% die vanaf 2026 wordt ingevoerd, treft financiële activa zoals aandelen, obligaties en crypto. Ze is niet van toepassing op vastgoed. Voor de verkoop van een woning, gebouw of grond blijft het bestaande regime gelden.

Hoe het bestaande regime werkt

De eigen gezinswoning is in principe vrijgesteld. Verkoop je een ander gebouw binnen vijf jaar na aankoop, dan wordt de meerwaarde belast aan 16,5%; verkoop je later, dan is ze vrijgesteld. Voor grond geldt 33% binnen vijf jaar, 16,5% tussen vijf en acht jaar, en daarna een vrijstelling.

Om de belastbare meerwaarde te bepalen wordt de aankoopwaarde forfaitair verhoogd met 25% kosten en met 5% per jaar dat je het pand in bezit had. Daardoor ligt de belastbare basis vaak lager dan het loutere verschil tussen aankoop- en verkoopprijs.

Welke verkoopkosten mag je aftrekken?

Bij de bepaling van de netto-verkoopprijs mag je de aantoonbare kosten aftrekken die je rechtstreeks hebt gemaakt om de verkoop te realiseren. Daaronder vallen onder meer:

• Makelaarsloon / commissie van de vastgoedmakelaar (inclusief btw).
• Verplichte attesten en keuringen (zoals EPC-attest, asbestattest, bodemattest en keuring van de elektrische installatie).
• Publiciteits- en advertentiekosten (zoals zoekertjes op immo-websites, borden of drukwerk).
• Vastgoedstyling en verkoopfotografie (home staging, professionele foto's of video's om de verkoop te bevorderen).
• Notariële en juridische kosten die rechtstreeks verbonden zijn aan het opstellen van de verkoopovereenkomst ten laste van de verkoper.

Deze berekening is indicatief en houdt geen rekening met je volledige situatie. De definitieve berekening en de toepasselijke vrijstellingen worden bepaald door je notaris of boekhouder.