Meerwaardebelasting op vastgoed berekenen
Bereken indicatief of en hoeveel meerwaardebelasting je betaalt bij de verkoop van een gebouw of grond in België.
Jouw investering
Optioneel — incl. btw indien eigenaar niet btw-plichtig is
Optioneel (bv. makelaarscommissie, attesten)
Resultaat
Deze berekening is indicatief en onder voorbehoud. Tarieven en regels verschillen per gewest en kunnen wijzigen. Raadpleeg een notaris of boekhouder voor een definitieve berekening. Laatst nagekeken: juni 2026.
Stap-voor-stap fiscale berekening
Gedetailleerde opbouw van de fiscale kostprijs, netto verkoopprijs en de belastbare meerwaarde volgens art. 90 en 101 WIB 92.
| Stap | Onderdeel | Bedrag | Toelichting |
|---|---|---|---|
| A | Aankoopprijs | € 300.000 | Oorspronkelijke aankoopprijs volgens notariële akte |
| B | Forfait aankoopkosten (+25%) | + € 75.000 | Wettelijk forfait ter dekking van registratierechten en notariskosten (art. 101 WIB 92) |
| C | Geherwaardeerde aankoopwaarde | = € 375.000 | Aankoopprijs inclusief forfaitaire aankoopkosten (A + B) |
| D | Herwaardering 5% per jaar (3 jaren) | + € 56.250 | 3 volle jaren × 5% berekend over de geherwaardeerde aankoopwaarde (€ 375.000) |
| E | Facturen geregistreerde aannemers | + € 0 | Werken aan het pand door geregistreerde aannemers (incl. btw indien niet btw-plichtig) |
| F | Totale fiscale kostprijs | = € 431.250 | C + D + E: de totale fiscaal aftrekbare aanschaffingswaarde |
| G | Netto verkoopprijs | € 320.000 | Verkoopprijs (€ 320.000) verminderd met verkoopkosten (€ 0) |
| H | Belastbare meerwaarde | € 0 | Netto verkoopprijs min fiscale kostprijs (G − F) (geen belastbare meerwaarde) |
| I | Te betalen meerwaardebelasting | € 0 | 16,50 % tarief op de belastbare basis van € 0 (excl. gemeentebelasting) |
De federale meerwaardebelasting geldt niet op vastgoed
De meerwaardebelasting van 10% die vanaf 2026 wordt ingevoerd, treft uitsluitend financiële activa zoals aandelen, obligaties en crypto. Ze is niet van toepassing op vastgoed. Voor de verkoop van een woning, gebouw of grond blijft het bestaande regime ongewijzigd gelden.
Hoe het bestaande vastgoedregime werkt
De eigen gezinswoning is in principe volledig vrijgesteld. Verkoop je een ander gebouw binnen vijf jaar na aankoop, dan wordt de meerwaarde belast aan 16,5% (plus gemeentebelasting); verkoop je na vijf jaar, dan is de meerwaarde volledig belastingvrij. Voor grond geldt 33% binnen vijf jaar, 16,5% tussen vijf en acht jaar, en daarna een vrijstelling.
Berekening van de fiscale kostprijs
Om de belastbare meerwaarde te bepalen, berekent de fiscus de totale fiscale kostprijs (art. 101 WIB 92). Die wordt als volgt opgebouwd:
- Aankoopprijs + 25% forfait: de fiscus kent een wettelijk forfait van 25% toe ter dekking van aankoopkosten (zoals registratierechten, ereloon en aktekosten).
- 5% per vol jaar bezit: voor elk vol jaar dat tussen de datum van aankoop en verkoop is verlopen, wordt een herwaardering van 5% berekend over de met 25% verhoogde aankoopprijs.
- Facturen van geregistreerde aannemers: kosten van werken die door geregistreerde aannemers aan het gebouw zijn uitgevoerd tussen aankoop en verkoop mogen integraal worden opgeteld bij de fiscale kostprijs. Dit mag inclusief btw zijn indien de eigenaar niet btw-plichtig is.
Netto verkoopprijs en belastbare basis
Van de overeengekomen verkoopprijs worden de werkelijke, aantoonbare verkoopkosten afgetrokken (zoals de makelaarscommissie inclusief btw, verplichte keuringen zoals EPC, asbestattest en elektrische keuring). Het resultaat is de netto verkoopprijs.
De belastbare meerwaarde is het positieve verschil tussen de netto verkoopprijs en de totale fiscale kostprijs. Ligt de fiscale kostprijs hoger dan de netto verkoopprijs, dan is er geen belastbare meerwaarde en betaal je € 0 belasting.
Deze berekening is indicatief. De definitieve berekening en de toepasselijke vrijstellingen worden bevestigd door je notaris of boekhouder.
Plan je renovaties of verbouwingen en wil je de kosten per m² ramen? Raadpleeg onze renovatiekost calculator.
Wil je weten hoe de belastingvrije meerwaarde na 5 jaar bijdraagt aan je totale vermogensopbouw t.o.v. de beurs? Bekijk onze rendementstool.
Veelgestelde vragen over meerwaardebelasting
Praktische toelichting bij wettelijke termijnen, fiscale vrijstellingen en aannemersfacturen.
Wil je weten wat dit voor jou betekent?
Plan een gratis sparringgesprek en bespreek je berekening met een specialist van VastgoedFaculteit.