Het is je vast al opgevallen tijdens het scrollen door immozoekertjes: plots zie je een pand aan een absurd lage prijs. Te mooi om waar te zijn, lijkt het. Tot blijkt dat het gaat om kopen op lijfrente. Wat is het juist en is dit een interessante investering?
De super lage rentevoeten en stijgende huizenprijzen zullen wel voor een tijd achter ons liggen maar bij een veranderende financiële of vastgoedmarkt, zoals vandaag, moet je het geweer van schouder wisselen en creatieve oplossingen zoeken. Een pand op lijfrente is daarbij het overwegen waard, mits je over de juiste kennis beschikt.
Kopen op lijfrente: interessante investering?
Lijfrente is een bijzondere techniek om eigendom te kopen en kreeg al heel wat aandacht in mijn boek en seminar “Rijk worden met vastgoed”. Het systeem vergt wat kennis over de basisregels, aangepast cijferwerk en het nodige lef om te onderhandelen. Maar met een goede mix van deze drie, is het een zeer interessante investeringsvorm. Wat het systeem zo uniek maakt, is dat ze zelfs in de huidige periode van hogere rentes, een erg interessante investeringsvorm blijft.
Hoe werkt kopen op lijfrente?
Meestal gaat het om het eigendom van een alleenstaande op leeftijd. Je betaalt bij akte het zogenaamde ‘boeket’, standaard 20% van de geschatte waarde. Dit wordt aangevuld met een maandelijkse vergoeding, de rente, die bepaald wordt aan de hand van publieke levensverwachtingstabellen. Je kan dit ongeveer vergelijken met de afbetaling van een hypotheeklening. Deze betaal je normaliter tot aan de dood van de huidige eigenaar die tot dan het vruchtgebruik behoudt. Je kan het rentebedrag dus beschouwen als het verschil tussen een maandelijkse aflossing en een huur die je krijgt.
Is kopen op lijfrente dan een goede investering?
Men nam lang aan van niet, want je zit met een grote onbekende: hoe lang zal de huidige eigenaar leven, en zal jij dus de rente blijven betalen? Voor mij is dat meer speculatie dan een belegging. Echter ‘koop op lijfrente’ is een contract net zoals een klassieke koopovereenkomst, en dat betekent dat je alle modaliteiten kan onderhandelen met de verkopende partij.
Hoe kopen op lijfrente berekenen?
Als jij de regels kent, en vooraf het nodige cijferwerk doet, kan je met een sterk voorstel komen. Hierin spelen volgende variabelen een belangrijke rol: percentage van het boeket, bedrag van de rente, type eigendomsoverdracht en duurtijd.
1. Percentage van het boeket
De voornoemde 20%, is wat standaard door lijfrentemakelaars wordt voorgeschreven.
Maar dit kan in veel gevallen worden herleid tot 15% of zelfs 10%. Typisch voor deze eigenaars is dat zij niet meteen grote uitgaven in het vooruitzicht hebben. Ze hopen vooral nog heel wat mooie jaren in hun huis of flat en daarna in een zorgwoning te kunnen doorbrengen. De enige zorg is: “ga ik later die maandelijkse kost aan het woonzorgcentrum kunnen betalen?” Daarom klinkt de rente, die bovenop hun pensioen komt, voor hen vaak als muziek in de oren. Deze rente is bovendien belastingvrij. Dus een veel lager boeket in combinatie met een iets hogere rente aanbieden, kan vaak overtuigen.
2. Bedrag van de rente
Ook is er geen wet die stelt dat je gehouden bent aan de bestaande tabellen. Maar ik zou er niet ver van afwijken, omdat dit officiële onafhankelijke gegevens zijn die de makelaar van de verkoper hen ook zal aangeven als richtlijn.
Deze rente kan je laten indexeren of niet. Dus ook een belangrijk item in je onderhandelingen.
3. Type eigendomsoverdracht
Standaard kiest men voor overdracht van de naakte eigendom en het vruchtgebruik blijft bij de huidige eigenaar. Echter je kan ook meteen volle eigenaar worden, met de clausule dat de eigenaar er eventueel nog een bepaalde tijd gratis mag blijven wonen.
4. Duurtijd
Dit is ongetwijfeld de belangrijkste variabele om mee te nemen in je onderhandelingen en de eenvoudigste om van je koop op lijfrente een echte investering te maken.
Het is van groot belang om de totale duurtijd van je rente te limiteren.
Als investeerder moet je proberen om de duurtijd van het vruchtgebruik te beperken. Want dan pas ben je volle eigenaar en kan je ook de maandelijkse vruchten plukken.
Cijferwerk
Begin met de juiste waardebepaling van de woning. Pas hier de tips toe uit het hoofdstuk ‘Inkopen onder de marktprijs’ uit mijn boek.
Bepaal vervolgens hoeveel je als aflossing zou betalen als je een krediet zou aan gaan met volgende parameters:
- quotiteit van 80%, wat standaard is voor een investeringspand
- duurtijd 20 jaar, wat de basis is bij kopen op lijfrente
- de actuele rentevoet
Bepaal dan je totale investeringskost aan het eind van je looptijd = eigen vermogen + ontleend kapitaal + totaal te betalen intresten
Maak nu een rekensom voor de lijfrente
Boeket = 20%
+ rentes (geïndexeerd) over de 20 jaar
Nu kan je ook dezelfde berekening maken met een ander boeketpercentage: bijvoorbeeld van 10% en de maximum duurtijd dat je de rente wil betalen.
In elk van deze berekeningen kan je goed zien met welk boeket en rente je tot break-even komt.
Als je dan nog een scherper boeket, rentebedrag of duurtijd kan onderhandelen, dan realiseer je echte winst.
Tot slot: mocht je, door vroeger overlijden van de eigenaar, sneller volle eigenaar worden dan heb je een superdeal.
Dit echt met concrete voorbeelden gaan uitwerken, doe ik in de seminars van VastgoedFaculteit.
Extra voordeel van een pand op lijfrente
Bij het vaakst gebruikte type investering kopen-en-verhuren, is het grootste risico vaak goede huurders vinden. Bijkoop op lijfrente valt deze factor weg, want het is de eigenaar zelf die jouw huurder wordt en die zal zijn huis of flat normaliter als een goede huisvader blijven beheren. Bovendien heb je voor die hele periode geen leegstand of opfriskosten.
Conclusie
Kopen op lijfrente is nog niet zo ingeburgerd, maar het kan een zeer interessante formule zijn voor je eerste eigen woning, maar zeker ook voor investeerders.
Het belangrijkste is dat je eerst goed aan het rekenen gaat en dan met je resultaat aan de onderhandelingstafel gaat zitten. Bij de VastgoedFaculteit bieden we hierin ook individuele begeleiding.
