Renovatie van je woning: kosten en stappenplan

13 mrt 2023 | Vastgoed Blog

Energiezuinigheid en duurzaamheid waren nog nooit zo’n bepalende factor voor de waarde van een pand. In een halfopen bebouwing verloopt het warmteverlies 30% via het dak, 20% via de muren, 15% via de ramen, 15% via ventilatie, 10% via koudebruggen en 10% via de vloer. En vergeet de nieuwe wetgeving niet: wie een woning koopt met EPC-label E of F, is verplicht om binnen de 5 jaar naar label D of beter te renoveren!

Het stappenplan voor een budgetvriendelijke renovatie:

1. Dakisolatie

Een plat dak isoleer je best langs buiten, idealiter gecombineerd met een mooi vals plafond met een isolerende tussenlaag. Binnen creëer je een modernere look. Op het dak krijg je daardoor vaak extra bruikbare ruimte (dakterras, tuintje) en kan je makkelijker eventuele zonnepanelen plaatsen. Het grootste nadeel is dat een plat dak gevoeliger is voor wateraccumulatie en hierdoor algemeen gezien een kleinere levensduur heeft.

Een hellend dak isoleer je ook best langs buiten, maar dat is lastiger, duurder en minder plaatsefficiënt. Hier kies je best voor binnenisolatie. Als je zolder niet of weinig benut wordt, is een isolatie van die vloeroppervlakte ideaal. Beschouw dit dan maar als je een platte dak. Een plat dak valt altijd goedkoper uit. De kosten van een nieuw plat dak per m² liggen ongeveer op €45 tot €55, inclusief arbeid. Een nieuw schuin dak heeft inclusief arbeid een gemiddelde prijs van €65 tot €120 per m².

Een mooi EPC-attest zal een huurder sneller een hogere huurprijs doen accepteren. Hij weet immers dat hij bespaart op energiekosten.

2. Muurisolatie

De meest gekende vandaag is spouwopvulling. Men gaat een korrel of schuim opspuiten in de spouw. Het is de goedkoopste oplossing maar niet de efficiëntste. Idealiter opteer je voor buitenisolatie gecombineerd met binnenisolatie. Stel dat je een huis hebt met oude, niet aantrekkelijke muren en je wil ook het buitenzicht verfraaien, dan is crepie of kunststofplaten zoals Trespa op een voorafgeplaatste isolatielaag een interessante piste. Ook bestaan er al heel wat isolatieplaten met een reeds aanwezige afwerkingslaag. Dan bespaar je uiteraard in plaatsingstijd.

Let op: voor een muurisolatie langs de buitenkant heb je een vergunning nodig en moet je opletten voor niveauverschil in geval van aaneensluitende gevels. Een spouwisolatie kost gemiddeld tussen de 15 á 30 euro/m². Voor isolatiepanelen zijn er verschillende materialen (kurk, glaswol, Tempex) waarvan de meeste zelfs iets goedkoper zijn dan spouwisolatie, tussen 10 à 15 euro/m².

Als buitenisolatie geen optie is, maar binnen toch voldoende ruimte is, dan blijft binnenisolatie nog een goede optie. Hier moet je zeker denken aan damp-open materialen. Dit kan snel, goedkoop en kan geplaatst worden door elke handige Harry. 

Binnenmuurisolatie kan aanzienlijk besparen op je energiekosten, maar heeft enkele nadelen. Het voorkomt dat muren warmte vasthouden en vergroot het risico op koudebruggen, vooral in oudere gebouwen. Daarnaast gaat er binnenruimte verloren, vaak 8 tot 12 centimeter.

In een recent investeringsproject paste ik het box in a box-principe toe. Er moest geïsoleerd worden en er waren veel recente leidingen aanwezig, maar in opbouw en dit op oude niet rechte muren. De ruimtes waren breed, waardoor we overal 10 cm naar binnen konden komen met mooie strakke gipsplaat-wanden, waarachter we isoleerden en zo waren meteen alle leidingen verstopt.

Resultaat: een heel mooi strak interieur. Dit was een snelle, erg goedkope en energievriendelijke oplossing. Het is dus een evenwichtsoefening tussen efficiëntie, creativiteit en ruimteverlies.

3. Raamisolatie

Glas op zichzelf is geen geweldige isolator. Is je pand al uitgerust met dubbele beglazing, dan hoef je dat niet te upgraden. Wat het verschil maakt, is de spouw: de ruimte tussen twee glasplaten.

Bij traditionele dubbele beglazing wordt deze spouw gevuld met droge lucht. Maar bij hoogrendementsglas en drievoudig glas gebruiken ze een beter isolerend edelgas om de spouw te vullen. Deze upgrade verhoogt de isolatiewaarde aanzienlijk.

Let niet alleen op het feit van dubbel of driedubbel, maar vraag naar de isolatiewaarde. Deze wordt uitgedrukt in een Ug-waarde. Deze is de graadmeter voor isolatie, en hoe lager hij is, hoe beter. Enkel glas zit met een hoge Ug-waarde van 5,8 W/m²K, terwijl drievoudige beglazing schittert met een Ug-waarde van 0,5 W/m²K.

De streef Ug-waarde ligt momenteel op 1,0.

Het prijsverschil tussen dubbel of driedubbel glas valt best mee, maar het zijn eerder de profielen die de prijs bepalen. Bovendien spelen metaalcoatings een cruciale rol. Deze coatings zijn aangebracht aan de binnenkant van het raam en reflecteren de warmte, waardoor deze minder snel je huis kan verlaten. Het is als een extra schild van warmtebehoud. Bovendien bij een juiste afstandsverhouding tussen de 3 glaslagen, krijg je ook een zeer goede geluidsisolatie, wat op sommige locaties is meegenomen.

4. Ventilatie

Weet jij waarom ventileren van belang is? Per persoon stoten we ongeveer 10 liter vocht uit per dag via ademen, zweten, koken, badkamer en strijken. Teveel vocht is slecht voor onze luchtwegen en doet schimmels ontstaan die nefast zijn voor onze gezondheid. Maar het doet ook isolatiematerialen krimpen.

Hoe weet je of je eigendom vochtproblemen heeft? Via een hygrometer ken je de relatieve vochtigheidsgraad. Deze zou tussen de 40 en 60 moeten blijven.

Vocht heeft een directe invloed op je energieverbruik. Ventileren is nodig om de vervuilde en vochtige lucht te verversen. Het probleem is dat veel mensen ramen veel langer laten open staan, tot zelfs de hele werkdag. Hierdoor koelt de woning te veel af en moet die weer opgewarmd worden. Bovendien zal dit de luchtvochtigheid in huis aardig verhogen.

Zorg ervoor dat je je huurders af en toe herinnert aan die gouden regel: ’verlucht elke kamer een halfuur per dag’. Er bestaan ook kleinere D-systemen die 60 m3 lucht kunnen verversen. Dat is nuttig voor ruimtes met een zuidwest-oriëntering, die niet veel verwarmd worden, en waarbij de investering beperkt blijft.

5. Koudebrug

Koudebruggen zijn onderbrekingen in de thermische isolatielaag aan de buitenschil. Je vindt ze bij kieren, betonbalken of openingen in isolatie. We hadden het al over spouwmuurisolatie. Vaak zakt die isolatie (zeker bij de oude matten) na jaren in of is hij niet volledig aansluitend geplaatst, zoals waar er buizen in de spouw lopen. Dat is zonde voor de investering want zo stroomt je warmte weg of komt de koude binnen.

Je dak isoleren is super, maar noteer dat de houten balken warmtegeleiders zijn. Dus als de isolatie niet perfect is aangebracht tegen de balken, zal de warmte via de balken naar buiten geleid worden. Zo worden er ook vaak rolluiken geplaatst met het doel om je ramen extra te beschermen tegen de kou, maar als je kast om de rolluik niet goed is geïsoleerd (en zo waren ze vroeger allemaal), dan heb je een koudebrug gecreëerd i.p.v. extra isolatie aangebracht.

Een ander voorbeeld van zo’n fout is dat een buitenmuur niet mag raken of rusten op de fundering. Toch zijn er zo nog veel huizen. Het is niet alleen de kou die in de winter via die bruggen binnenkomt of de warmte buitengaat. Ook in de zomer zal via die plekken de woning snel opgewarmd worden met de hete lucht van buiten. Daarom noemen we ze beter thermische bruggen. Vraag best een isolatie-expert om die thermische bruggen op te sporen.

6. Vloerisolatie

Is je huis deels of volledig onderkelderd, maak het jezelf dan niet moeilijk en isoleer het plafond in de kelder. Je zal snel het verschil merken qua comfort en op de afrekening. Vloerverwarming is de meest efficiënte vorm om dan je huis te verwarmen, maar dan is een onderliggende isolatie absoluut vereist. En dat lukt niet altijd bij renovatieprojecten.

Onderzoek de ondergrond van je vloer. Bij veel oudere huizen ligt de vloerplaat nog direct op de grond (zand). Kan je 30 à 40 cm diepte zand uithalen, dan is dat ideaal voor vloerverwarming. De kosten hiervoor zijn ongeveer 45 euro/m². Heb je maar enkele cm’s dan kan je opteren voor een isolatieplaat en daarop een tegel of andere vloerbedekking.

Weet ook dat heel wat oudere huizen toelaten om de afwerklaag (zoals je tegel) met 5 of 10 cm te verhogen (wel deurhoogtes in de gaten houden). Deze platen kosten rond de 20 euro/m² . Dus ook dat valt reuze mee.

Conclusie

De primaire focus van je renovatieproject, zijn deze 6 energiepoorten langswaar je energie verliest. Neem je tijd om alles goed voor te bereiden. Onderzoek of er werken recht geven op premies, en doe deze dan eerst.

Vaak zien investeerders op tegen deze kosten, en hebben ze minder recht hebben op premies (tenzij in het geval van IER: ingrijpende energierenovatie). Vergeet echter niet dat je met een mooi EPC-attest een huurder makkelijker zal overtuigen om een iets hogere huur te betalen. Overtuig hen met cijfers, een oude en een recente afrekening van verbruik kan wonderen doen. Bovendien zal dergelijke bijkomende investering zorgen voor een extra meerwaarde bij verkoop van je pand.

Ontdek in het volgende deel van de blog hoe je je gerenoveerde woning het beste verwarmt en koelt.

Andere artikelen

Investeren in vastgoed, privé of met vennootschap?

Investeren in vastgoed, privé of met vennootschap?

Ontdek de cruciale verschillen tussen privé investeren in vastgoed of via een vennootschap. Leer over fiscale voordelen, financieringsopties en strategieën voor nalatenschap om de beste keuze te maken voor jouw investeringsdoelen. Lees nu voor deskundige inzichten en tips.

Lees meer
Voor- en nadelen van nieuwbouwappartementen

Voor- en nadelen van nieuwbouwappartementen

Als vastgoedinvesteerder sta je voor talloze mogelijkheden om je kapitaal te beleggen. Eén daarvan is de keuze tussen nieuwbouw of bestaande panden. Investeren in nieuwbouwappartementen heeft zijn eigen voor- en nadelen. We verzamelden de belangrijkste argumenten die...

Lees meer
Woordbreuk op de begrotingsronde

Woordbreuk op de begrotingsronde

Financiële ondersteuningen door de overheid om sneller naar een beter klimaat te evolueren, kennen we al lang en kunnen we zeker toejuichen. Vaak werden ze te snel genomen zodat men er achteraf op moest terugkomen. Denken we maar aan de beruchte...

Lees meer