Rijk worden met vastgoed: de belofte van Ivo Van Genechten in zijn nieuwe boek mag er zijn. In tijden dat een spaarrekening amper iets opbrengt, biedt de investeerder zijn lezers een mooi perspectief: “Dat iedereen dit kan, daar ben ik het beste bewijs van. Ik ben blind.”
Focus op de cijfers
“Wie denkt dat investeren in vastgoed enkel voor kenners of experten is, kan ik meteen tegenspreken”, zegt auteur Ivo Van Genechten. “Ik ben zelf blind, woon in Spanje en koop op afstand mijn projecten. Mijn situatie is natuurlijk erg specifiek: ik laat me wel omringen door mensen die ik vertrouw. Maar voor de analyse en selectie van de panden, vertrouw ik erg op de cijfers. Zo focus ik op een aantal regio’s – de kust en Limburg – waar ik erg goed op de hoogte ben van de heersende trends. De prijs per vierkante meter volg ik van nabij op en ik probeer zo te selecteren of een interessant appartement of huis dan goedkoper dan wel duurder is dan die marktprijs. Als je dat op den duur consequent opvolgt in die regio’s – dat is misschien een uurtje werk per twee weken – dan garandeer ik je dat je binnen het halfjaar panden zult tegenkomen die je winstgevend kunt aankopen.”
Geld haal je niet alleen bij de bank
Wie denkt aan het kopen van vastgoed, die denkt aan een hypothecaire lening. “Maar er zijn meerdere manieren om geld te vinden voor jouw project”, zegt Ivo Van Genechten. “Ten eerste: probeer geld opzij te zetten. Of je nu 1.500, 3.000 of 5.000 euro verdient, iedereen kan iets sparen. Dat hoeft niet veel te zijn: met een paar duizend euro kan je beginnen aan je eerste project. Een kleine studio of een garagebox. Zo zijn ook mijn kinderen begonnen, met een bescheiden arbeidersinkomen.”
“Ten tweede: zoek mensen die je geld willen lenen”, zegt Van Genechten. “Er zijn heel veel mensen met heel wat spaargeld op hun rekening, die gerust centen willen uitlenen voor een beter rendement dan wat ze op de bank kunnen krijgen. Dat kan een familielid zijn, maar ook extern bestaan zulke mensen.” Moet je dan op goed geluk een brief sturen naar een rijke mens? “Dat lijkt niet simpel, maar bijvoorbeeld in een beleggingsclub kom je in contact met mensen die over een bepaald vermogen beschikken en waar die dingen wel bespreekbaar zijn. Of durf contact te zoeken met private bankers, fiscale adviseurs. Hun klanten zijn vaak erg vermogend en zoeken geregeld naar opportuniteiten.”
Vind een ‘labiel’ pand
Eén van de basisregels van Van Genechtens vastgoedfilosofie is: koop goedkoop in. Dat kan je natuurlijk zelf ook bedenken, toch heeft de auteur een vaste werkwijze. “Ik probeer minstens 13 procent onder de marktprijs in te kopen. Als je dan toch om een of andere reden moet verkopen, dan heb je met registratierechten en notariskosten toch al zeker geen verlies gedaan.”
Hoe doe je dat nu: zo diep onder de marktprijs blijven? “Zoek een labiel pand”, zegt Van Genechten. “Dat kan op verschillende manieren. Zo zijn er bijvoorbeeld gebieden waar er een probleem heerst, waarvan je eigenlijk weet dat het opgelost raakt. Rond 2000 was er in Leuven hevig protest tegen de komst van een verbrandingsoven, maar als je dat verhaal van nabij opvolgde, dan wist je dat dat opgelost zou raken op korte of middellange termijn. Net zo met 3M in Zwijndrecht: dat probleem met PFOS, dat zullen ze wel kunnen oplossen. Maar ondertussen zijn er misschien wel mensen die hun huis verkopen aan een veel lagere prijs dan de marktprijs.” Ook andere omstandigheden kunnen maken dat een pand labiel is: “Ziet het er op foto heel slecht uit, of beter nog: stinkt het er, dan is de kans groot dat het niet snel verkocht raakt. Als je daar door kan prikken, en onder het vuile tapijt zit bijvoorbeeld een prachtige vloer, dan vallen ook daar koopjes te doen.”
Zo hou je goede huurders
Investeren in vastgoed, dat is voor veel mensen ook verhuren. En daar komen zorgen en vragen bij kijken. Volgens Van Genechten is er één supertip die die zorgen wat kan temperen. “De nieuwe huurwetgeving heeft ervoor gezorgd dat er nog twee soorten contracten zijn: ofwel eentje van korte termijn, ofwel een van lange duur. Wat ik altijd doe, is een nieuwe huurder een contract van één jaar geven. Vaak schrikt men: ze willen natuurlijk langer blijven. Geen probleem, kun je dan zeggen, na een jaar gaat het contract dan automatisch over in eentje van lange duur. Maar zo hou je wel alle tools in handen om bij problemen in dat eerste jaar zonder grote juridische twisten een huurder uit je pand te krijgen.”
Zweer bij de studio of het tweeslaapkamerappartement
Vastgoed: dat kan véél verschillende dingen zijn. Een garagebox of een villa: wat geeft nu het beste rendement? “Twee types brengen het meeste op”, zegt Van Genechten. “De ruime studio heeft een relatief hoog rendement: er is veel vraag naar omdat mensen vaak langer alleen blijven, er zijn scheidingen, mensen worden ouder en blijven alleen… Een studio met een aparte slaaphoek is voor veel van die mensen ideaal en in dat segment kan je ook nog koopjes doen. Qua rendement kan je hier gaan voor ongeveer 5 à 5,5 procent.” De tweede optie is het tweeslaapkamerappartement. “Dat zijn vaak aangename huurders, mensen die pas later een huis zullen kopen en een drie- tot vijftal jaar in je pand blijven. De vraag naar zulke appartementen blijft vandaag nog enorm hoog. Het enige nadeel is dat je wel kosten hebt omdat zo’n appartement, of studio, in een grotere eigendom zit waar je dan ook moet aan bijdragen. Tenzij je zelf drie flats maakt in een huis, maar dat lukt niet altijd. Ik hap pas toe als het rendement minimaal zo’n 6 procent bedraagt.”
Koop niet iets wat perfect is
Kun je rijk worden met de aanschaf van een nieuwbouw appartementje? “Het is zeker mogelijk om daar rendement op te halen”, zegt Van Genechten. “Maar nieuwbouw zal je al véél minder makkelijk kunnen kopen aan 12 procent onder de marktprijs. Daar doe je dus al nadeel. Met je jaarlijkse meerwaarden moet je eerst de btw terugbetalen: dus je begint pas winst te maken na 8 à10 jaar.”
Zorg voor een positieve cashflow
“Dit is een tip voor de beginnende investeerder”, zegt Van Genechten. “Probeer ervoor te zorgen dat wat je binnenkrijgt aan huurgelden, meteen ook je afbetaling dekt en een klein beetje geld opbrengt. Dat hoeft niet veel te zijn, maar daardoor kom je meteen ook in de juiste mindset, dat dat investeren wel degelijk geld opbrengt. Wie wat meer ervaring heeft, kan met andere middelen al eens een afbetaling doen kloppen. Maar die positieve cashflow blijft wel belangrijk om ook te voelen dat je investering opbrengt. Dan zal je zien dat je door de jaren je huur kan optrekken, maar dat je afbetaling gelijk blijft. En zo komen er weer middelen vrij voor een nieuwe investering.”
Met deze tip vermenigvuldig je je rendement
“De manier om met vastgoed nog meer winsten te boeken, is extra opportuniteiten creëren”, zegt Van Genechten. “Zoek een pand dat je kan opdelen in kleinere units en verhuren. Stel: je vindt een woning die je kan opdelen in drie appartementen. Eens je dat gedaan hebt, kan je er één of twee verkopen en daar de meerwaarde op nemen. Met dat geld kan je een investeerder afbetalen, eventueel wat extra geld overhouden en de resterende flats verhuur je. Zo zal je je rendement niet verdrievoudigen, maar toch zeker met een factor 2, misschien 2,5 kunnen verhogen.”
Het boek Rijk worden met Vastgoed is uitgegeven bij Borgerhoff & Lamberigts. Op de website www.vastgoedfaculteit.be deelt Ivo Van Genechten tips en informatie over investeren in vastgoed.
