Ongeveer 20% van de vragen die we per mail ontvangen bij VastgoedFaculteit kunnen we herleiden tot: “Kan je vandaag nog zinvol of rendabel investeren?” Een terechte vraag in tijden van hoge rentevoeten en inflatie. In de huidige context is het niet aan de orde om een universeel ja of nee te antwoorden. Wel kan het nuttig zijn om feiten op een rijtje te zetten en daar conclusies uit te halen.
Feiten over vastgoed vandaag
- De rentevoet staat ongeveer 2% hoger dan een jaar geleden: hij bereikte al tot 3,3%
- Inflatie piekte tot 11%, en staat nu op ongeveer 6%
- Huurprijzen stegen afgelopen jaar met ongeveer 4,6% en die van studio’s zelfs tot 9%
- Prijzen van koopwoningen stagneerden
Ook de materiaalkosten stegen enorm:
- Glas, zand en grint: 25% duurder
- Cement werd 35% duurder
- Bakstenen, dakpannen en isolatiematerialen: 15% duurder
Wat zijn de gevolgen voor investeringsprojecten?
Het is gevaarlijk om zich aan voorspellingen te wagen, maar we durven toch enkele afleidingen en verwachtingen op te stellen op basis van hoe de kaarten nu liggen.
Door de hogere rentevoeten zullen de aflossingen hoger liggen en dus moeilijker om bij verhuring een positieve cashflow te halen. Hier luidt ons advies steevast: minimaliseer je mensualiteit door je eigen inbreng iets te verhogen en door je looptijd te maximaliseren.
Focus niet te veel op het feit dat je aan het einde van de rit in absolute cijfers veel meer intrest hebt betaald. Het is belangrijker om op maandbasis kleine marges te maken. Als je de hogere interestkost die je over 25 jaar betaald hebt, gaat actualiseren naar deze periode, dan weegt die minder zwaar door. 1000 euro over 25 jaar, heeft vandaag een veel lagere waarde dan het later zal hebben.
Doordat de gasprijs op de internationale markten vorig jaar tot 10 keer duurder werd, en de productie van bakstenen en dakpannen enorm veel gas vergt, steeg de prijs van die eindproducten enorm. Vandaag is de gasprijs bijna terug op zijn oude niveau en verloopt het transport weer vlotter en goedkoper. Daardoor is de productiekost van die materialen weer iets lager.
De prijs die we vandaag bij de doe-het-zelver of aannemer betalen heeft betrekking op materialen die maanden terug werden geproduceerd. Maar de combinatie van een lagere huidige productiekost en hoge rente, zullen ervoor zorgen dat de vraag naar bouwmateriaal zal dalen. Hierdoor verwachten we dat de prijs van bouwmateriaal zal gaan dalen of stagneren.
De gemiddelde huurder zoekt vandaag meer dan ooit heel bewust naar kwalitatieve huurwoningen. Energievriendelijkheid is daarbij een doorslaggevende factor, want dat heeft een directe invloed op het maandbudget.
Herinner je de basisstelling: rendement = huurinkomsten/aankoopkost. Bij een stagnering van de prijs van koopwoningen en stijgende huurgelden, zal je dus een hoger rendement behalen.
Wat kan je vandaag doen als investeerder in vastgoed?
De belangrijkste conclusies van hierboven samengevat:
- Investeren met een hoger eigen vermogen, gecombineerd met lenen op langere termijn en aan een variabele rentevoet;
- het mag te verwachten zijn dat de prijzen van koopwoningen en materialen zullen beginnen stagneren;
- Kwaliteitsvolle huurwoningen zitten in de lift;
- Rendabiliteit stijgt bij een hogere huurprijzen en stagnerende aankoopprijzen
Daardoor kunnen we niet anders dan besluiten dat investeren in energiezuinig vastgoed, zelfs in de huidige omstandigheden, nog steeds interessant is.
