CBO: Vastgoedinvesteren in sociale woningbouw: een win-winsituatie
Het is de manier waarop de overheid slimme ondernemers inzet (of slim, ondernemers inzet) om sociale woningen te bouwen op gronden die ze uiteindelijk zullen verkopen aan sociale woonactoren. Laten we eens dieper graven in dit innovatieve proces. CBO heeft één duidelijk doel: meer sociale woningen, én wel liefst zo snel mogelijk. Het is als een bijeenkomst waarbij iedereen uit de bouwsector wordt door de gemeente of stad uitgenodigd om bij te dragen aan de oplossing van het huisvestingsprobleem.
Het Volledige Proces: Vastgoedontwikkeling via CBO
In de eerste fase, ook wel de Selectiefase genoemd, beoordeelt ‘Wonen in Vlaanderen’ de ondernemers. Het is als een audit van bouwtalent. Ze kijken niet alleen naar de capaciteiten van de kandidaten, maar ook of de aangeboden projectgrond aan de eisen voldoet. Het is de eerste stap om te bepalen wie er überhaupt mee mag doen aan het project.
Maar dan begint het pas echt. In de tweede fase, de Gunningsfase, krijgen geselecteerde ondernemers groen licht om hun bouwcreativiteit te laten zien. Ze moeten niet alleen met een voorontwerp op de proppen komen, maar ook een prijskaartje hangen aan de verkoop van de grond en de realisatie van de woningen. Nu wordt het spannend. Offertes worden gecheckt, ideeën worden beoordeeld, en als de stofwolken zijn opgetrokken, mogen de meest veelbelovende ondernemers door naar de laatste fase: De Onderhandelingsfase. Hier neemt de sociale woonmaatschappij het roer over. Aannemers of promotoren gaan in gesprek met de woonmaatschappij om het ultieme plan te smeden. Wat gaat het exact kosten? Hoelang gaat het duren? Hier worden de, tot hiervoor ongerealiseerde bouwplannen, omgezet in een concrete overeenkomst.
Zodra deze onderhandelingen zijn afgerond, wordt het hele plan voorgesteld voor opname op de meerjarenplanning. Voor de korte termijnplanning en toewijzing op het jaarbudget moet de promotor of investeerder vervolgens een uitvoeringsdossier indienen. Hierin verwerkt hij
In de laatste stap controleert de jury of het volledige dossier voldoet aan alle voorschriften, en toont aan dat alle vergunningen goed zitten. Pas als dit helemaal rond is, kan de sociale woonmaatschappij overgaan tot de aankoop van de grond en de bestelling van de werken.
Kan CBO Overal Toegepast Worden?
In 2009 werd het Grond- en Pandenbeleid decreet van kracht, dat elke gemeente een streefcijfer oplegde: tegen 2025 zou negen procent van de woningen op het grondgebied als sociale woningen moeten dienen. Om dit doel te bereiken, werden gemeenten uitgerust met diverse instrumenten, waaronder het zogenaamde ‘sociale last’ mechanisme. Onder deze regeling dient elke projectontwikkelaar die een grootschalig project ontwikkelt, tussen de tien en veertig procent van het project af te staan aan de lokale sociale huisvestingsmaatschappij. Deze bijdrage kon op drie manieren worden voldaan: door een deel van de woningen in het project aan te bieden als sociale woningen, door een forfaitair bedrag per woning te betalen, of door andere gronden voor projectontwikkeling af te staan. Deze maatregelen zijn bedoeld om de realisatie van sociale woningen te bevorderen en te waarborgen. De mate van effectiviteit en acceptatie van deze aanpak blijft echter onderwerp van debat en evaluatie. Ook niet elke gemeente is altijd even blij met deze aanpak. Vooral de grote omslachtigheid van regels en diverse procedures maakt hen vaak eerder afkerig t.o.v. zulke initiatieven. Ook verschuilen gemeenten zich vaak achter de kritiek van hun reeds jarenlange trouwe buurtbewoners en stemmers in een wijk waar een project zou kunnen komen, die de sociale woningen wel oké vinden, maar liefst niet in hun achtertuin.
Dit is een maatstaf die de energie-efficiëntie van een gebouw beoordeelt. Het E-peil wordt vooral gebruikt bij nieuwbouwprojecten of grootschalige renovaties. De aanvraag gebeurt door de bouwheer, wat in feite de eigenaar of opdrachtgever van het bouwproject is.
Het E-peil omvat een grondige analyse van de materialen en installaties in het gebouw, wat resulteert in een numerieke indicatie van de energie-efficiëntie van het gebouw. Ook dit certificaat heeft een geldigheid van tien jaar.
Opportuniteit voor Investeren en Rendement
De Vlaamse zoektocht naar betaalbaar wonen is nog lang niet ten einde, maar voor de uitverkoren investeerder in vastgoed (projectontwikkelaar) is CBO wel een goede opportuniteit om aan verantwoord Ondernemen te doen. Door bij te dragen aan de bouw van sociale woningen dragen ze direct bij aan het oplossen van het huisvestingsprobleem. Een tweede cruciale factor is de ondersteuning vanuit de overheid. CBO is niet slechts een privé-initiatief, het wordt actief gestimuleerd door de overheid. Investeerders kunnen profiteren van gunstige voorwaarden, financiële incentives of andere voordelen die de overheid biedt om hun betrokkenheid bij sociale woningbouw te vergemakkelijken. Dit kan voor investeerders met een project dat misschien niet winstgevend is, net wel rendabel maken en hen zo over de streep trekken.
Echter een kritische noot rond CBO die geregeld te horen is onder investeerders in vastgoed en bouwpromotoren is dat zij als zij zelf met een initiatief naar hun lokaal bestuur stappen met de vraag of hun project of projectgrond niet een idee is om via CBO aan te pakken, ambtenaren vaak negatief reageren uit vrees voor de extra administratieve druk en het moeten doorlopen van de hele procedure. Geregeld zal een gemeente verdedigend en ook afwijzend antwoorden ‘Wij hebben de norm van 9% al gehaald’. Dan vriendelijk polsen zoals we allen van onze slager leerden ‘Mag het een beetje meer zijn?’ helpt dan spijtig genoeg niet.
Hoewel er zeker uitdagingen en complexiteiten verbonden zijn aan CBO, kunnen deze voordelen investeerders aantrekken die niet alleen rendement willen behalen, maar ook een positieve impact willen hebben op de samenleving.
Conclusie
De Constructieve Benadering Overheidsopdrachten (CBO) is een innovatieve benadering waarbij de overheid samenwerkt met slimme ondernemers voor de ontwikkeling van sociale woningbouw. Het doel is helder: de versnelde realisatie van meer sociale woningen. Dit proces omvat meerdere fasen, beginnend met de selectie van ondernemers door ‘Wonen in Vlaanderen’ en eindigend met de aankoop van de grond door de sociale woonmaatschappij na een zorgvuldige evaluatie van het uitvoeringsdossier en de vergunningen.
Het Grond- en Pandenbeleid decreet, van kracht sinds 2009, vereist dat een percentage van nieuwe woningen in elke gemeente als sociale woningen wordt gerealiseerd, wat bijdraagt aan het doel van CBO. Er zijn echter uitdagingen, zoals de complexiteit van de regelgeving en de soms terughoudende houding van gemeenten en bewoners. Desondanks biedt CBO een unieke kans voor investeerders in vastgoed. Door bij te dragen aan de bouw van sociale woningen, kunnen zij niet alleen rendement behalen, maar ook een positieve impact hebben op de samenleving. Ondanks enige kritiek en de uitdagingen van het implementeren van CBO, blijft het een beloftevolle aanpak in de strijd tegen het huisvestingsprobleem in Vlaanderen.
