Belastingen op vastgoed: hoe wordt je investering belast?

19 jun 2023 | Vastgoed Blog

Onze buurlanden lachen vaak met de Belgen en hun complexe communautaire gedoe, wat totaal onbegrijpelijk is voor hen. Onze complexe structuren hebben zelfs hun impact op de fiscaliteit bij vastgoedbeleggingen.

Sinds 2020 is het fiscale voordeel van een lening voor je eigen woning in Vlaanderen en Brussel afgeschaft. Daartegenover werd de eigen woning wel vrijgesteld in de personenbelasting. De verantwoordelijkheid voor de fiscaliteit rond eigen woningen ligt bij de gewesten.
Maar om het nog ingewikkelder te maken: het is de federale overheid die beslist over het voordeel van tweede verblijven en investeringspanden, en die ruziet al 2 jaar over de eventuele afschaffing ervan.

Is een opbrengsteigendom nog fiscaal interessant?

Beginnen met het belangrijkste eerst: ja, er is vandaag nog steeds een fiscaal voordeel aan vastgoed voor investeerders.

Wat is het belastingvoordeel van vastgoedinvesteringen?

Elke mensualiteit of afbetaling bestaat uit 2 delen: de aflossing of kapitaaldeel en het intrestdeel. De betaalde intrestdelen leveren altijd een voordeel op, ongeacht of je een hypotheek afsloot en ongeacht de duurtijd. Onthou vooral dat dit voordeel geen deel uitmaakt van het gekibbel binnen de federale regering.

De discussie gaat om het al dan niet stopzetten van het fiscaal voordeel dat je realiseert door de kapitaalaflossingen in te brengen in de rubriek ‘belastingvermindering voor langetermijnsparen’.

Aan welke voorwaarden moet een lening voldoen om de terugbetaalde kapitaaldelen in te brengen?

Ze moet minstens tien jaar lopen, gedekt zijn door een hypothecaire inschrijving (geen mandaat) en afgesloten bij een bank en betrekking hebben op een woning in de Europese Economische Ruimte (EER).

Welk belastingvoordeel leveren de betaalde intresten op vastgoed op?

De betaalde intresten zullen ervoor zorgen dat uw tweede verblijf of investering niet of gedeeltelijk belast wordt in de personenbelasting. Een tweede verblijf of verhuurd pand moet u immers altijd aangeven in vak III van uw belastingaangifte.
Bij particuliere verhuur wordt het geïndexeerd KI verhoogd met 40%. Op basis daarvan wordt het netto belastbaar onroerend inkomen berekend. Bij professionele verhuring dien je de reële huurinkomsten aan te geven.

Met de zogenaamde federale gewone intrestaftrek worden de betaalde intresten integraal afgetrokken van uw netto belastbaar onroerend inkomen, waardoor deze vaak volledig geneutraliseerd worden.

Is je intrestdeel groter dan het netto belastbaar onroerend inkomen van de woning waarop de lening betrekking heeft, dan mag je het overige deel in mindering brengen van het netto belastbaar inkomen van een ander investeringspand; uiteraard niet van je eigen woning, aangezien die woonst vrijgesteld is in de personenbelasting.

Leveren kapitaalaflossingen een belastingvoordeel op?

De betaalde kapitaalaflossingen en de eventuele premie voor een schuldsaldoverzekering kunnen recht geven op de federale belastingvermindering voor het langetermijnsparen. Tot 2.350 euro aan betalingen kunnen recht geven op een belastingvermindering van 30%, wat de maximale belastingbesparing op 705 EUR (exclusief gemeentebelastingen) brengt.

De betalingen die een belastingvoordeel kunnen opleveren, hebben een dubbele beperking:

1. Leningsjaar

Als u in 2021 of 2022 leende, levert alleen het eerste deel van uw hypothecaire lening tot 78.440 EUR een belastingvoordeel op. U moet zelf het bedrag beperken dat u aangeeft. Dat doet u door de betaalde kapitalen en de premie van een schuldsaldoverzekering te vermenigvuldigen met een breuk: in de teller van die breuk komt dan 78.440 euro; in de noemer het totale aanvangsbedrag van de lening dat met een hypotheek is gewaarborgd.

2. Absoluut maximum

Een tweede beperking doet de fiscus in functie van uw beroepsinkomen, met een absoluut maximum van 2.350 EUR. In het vakjargon wordt gesproken van de korf voor het langetermijnsparen. Het maximum is er alleen als u geen lening meer hebt lopen voor uw gezinswoning of geen premies voor langetermijnsparen fiscaal inbrengt. Is dat wel het geval, dan zal uw zogenaamde fiscale korf van het langetermijnsparen lager zijn.

Andere artikelen

Investeren in vastgoed, privé of met vennootschap?

Investeren in vastgoed, privé of met vennootschap?

Ontdek de cruciale verschillen tussen privé investeren in vastgoed of via een vennootschap. Leer over fiscale voordelen, financieringsopties en strategieën voor nalatenschap om de beste keuze te maken voor jouw investeringsdoelen. Lees nu voor deskundige inzichten en tips.

Lees meer
Voor- en nadelen van nieuwbouwappartementen

Voor- en nadelen van nieuwbouwappartementen

Als vastgoedinvesteerder sta je voor talloze mogelijkheden om je kapitaal te beleggen. Eén daarvan is de keuze tussen nieuwbouw of bestaande panden. Investeren in nieuwbouwappartementen heeft zijn eigen voor- en nadelen. We verzamelden de belangrijkste argumenten die...

Lees meer
Woordbreuk op de begrotingsronde

Woordbreuk op de begrotingsronde

Financiële ondersteuningen door de overheid om sneller naar een beter klimaat te evolueren, kennen we al lang en kunnen we zeker toejuichen. Vaak werden ze te snel genomen zodat men er achteraf op moest terugkomen. Denken we maar aan de beruchte...

Lees meer