Misschien wel de belangrijkste vraag die vastgoedinvesteerders zich kunnen stellen: wanneer kan ik best mijn opbrengsteigendom verkopen? Op deze pagina doe ik alvast uit de doeken hoe je te weten komt wanneer je je investeringsvastgoed het beste verkoopt.
Aan de hand van de 7 belangrijkste factoren leer ik je het beste moment uit te kiezen. In een volgend artikel leer ik je hoe je de meest voorkomende valkuilen kunt vermijden.
Vastgoed verkopen met winst: basisregels
Voor mij is een van dé basisregels voor vastgoedinvesteerders: je vastgoed met winst verkopen begint al bij de aankoop. Een andere belangrijke regel is: bepaal bij de aankoop al wanneer je je opbrengstpand gaat verkopen. Zorg dus dat je al van bij de start een visie hebt.
Weet je nog dat ik altijd zeg dat je, vóór je begint met investeren, je diverse criteria zoals je vastgoedmix, regio, staat, beheer en rendement, moet vastleggen? Idealiter vormt dat plan ook je visie waarin je bepaalt wanneer je je onroerend goed met een mooie winstmarge zal verkopen.
Wil je dieper ingaan op het opstellen van je visie en de basisregels voor vastgoedaankopen? In mijn boek ‘Rijk worden met vastgoed’ doe ik alles grondig en begrijpbaar uit de doeken. Ben je al actief bezig? Dan is één van mijn infoavonden of seminars de plek waar je moet zijn. Natuurlijk kan ik je ook persoonlijk bijstaan met consultaties op maat.
De exitstrategie
Het timen van het uiteindelijk verkopen van je opbrengsteigendom en cashen van je winsten wordt binnen een exitstrategie bekeken. In zo’n exitstrategie bepaal je immers hoe je met je portefeuille omgaat op het moment dat je niet meer zo actief zal aankopen of investeren. Daarvóór heb je natuurlijk de rebirthstrategie nodig om je winstmarge te maximaliseren. Later in dit artikel heb ik het nog over die strategie.
Een concreet voorbeeld van een exitstrategie is het plan om rond je pensioenleeftijd heel wat cash vrij te maken. Dat kan zijn om het vrijgekomen geld leuk te besteden en te genieten van je pensioenjaren, of om aan je huidige levensstandaard verder te leven als gepensioneerde. Een ander voorbeeld is het strategisch plannen van een gezonde en successievriendelijke overdracht van je patrimonium.
Om je exitstrategie te bepalen zijn er verschillende elementen waarmee je rekening moet houden
- Leeftijd bij aankoop
- Gezinssituatie
- Niveau pensioen
- Andere recurrente inkomsten
- …
De leeftijd waarop je je aankoop doet, bepaalt immers mee de duur van het vasthouden van je vastgoed. Ga je werken op de middellange of lange termijn? Het is die looptijd die je winstmarge mee bepaalt.
Ook je gezinssituatie speelt mee, zeker wanneer we het over giften of erven hebben. Ben je getrouwd, gescheiden, hertrouwd of alleenstaand? Heb je kinderen of pluskinderen? Je doet er altijd goed aan dit in kaart te brengen om de impact op je patrimonium in te schatten.
Natuurlijk zijn ook je bestaande inkomsten belangrijk. Wat zijn je plannen als gepensioneerde en zal je pensioen volstaan? Heb je uitzicht op andere aanvullende recurrente inkomsten, zoals huur? De ene wil reizen, de andere van een buitenverblijf genieten of meer aan cultuur doen. Alles heeft echter een prijs. Met wat planning en de juiste investering kan je echter het leven krijgen dat je wilt. Extra tip: je kunt een inschatting van je pensioen simuleren op je persoonlijke profiel via mypension.be
De exitstrategie is maar een onderdeel van je grotere visie, die eerst best bestaat uit de rebirthstrategie.
De rebirthstrategie
Bij een exitstrategie gaat het om investeren en op langere termijn verkopen. Je kan echter op een meer actieve manier te werk gaan en op die manier je winstmarge verhogen. Ik heb het dan over investeren, verkopen en herinvesteren, wat ik de rebirthstrategie noem.
Bij de rebirthstrategie begin je je investeringsproces telkens opnieuw. Bij elke verkoop vindt er dus een wedergeboorte van je visie plaats. Je verkochte pand krijgt een nieuwe eigenaar en jij gaat met de opbrengst van je investering én je meerwaarde op zoek naar een nieuwe opportuniteit.
Onderstaande tips, die helpen bepalen wanneer je je investeringsvastgoed het best kan verkopen, passen vooral in de rebirthstrategie.
Verder verdiepen van je kennis doe via mijn boek, één van mijn infoavonden of seminars. Heb je echter al een opportuniteit op het oog? Dan kun je ook rekenen op mijn persoonlijke advies op maat.
Opbrengsteigendom verkopen: hou rekening met de kosten
Naast het bepalen van je visie en het werken met een exit- of rebirthstrategie, zijn ook de kosten een belangrijke factor die je winstmarges op je vastgoed beïnvloeden.
Welke kosten zijn er bij de aankoop van vastgoed?
- Verkooprecht/registratierecht
- Notariskosten
- Aktekosten voor je hypotheeklening
- Diverse aankoopkosten
Vaak lopen deze kosten tot in de tienduizenden euro’s. Het is daarom belangrijk om ze, net als de andere parameters, al in de beginfase van je investeringszoektocht in kaart te brengen.
Wanneer je opbrengsteigendom verkopen: voorbeeld
Goed, je hebt, met behulp van mijn boek, je visie bepaald en vooraleer aan te kopen alle belangrijke parameters in kaart gebracht. Je vond een opportuniteit die je controlelijst doorstond en je kocht je opbrengsteigendom aan. Proficiat! Maar, wat nu? Wanneer kan je best je opbrengsteigendom verkopen? Laten we aan de hand van een concreet voorbeeld kijken hoe je dit moment bepaalt.
Concreet: stel je koopt een appartement van € 300.000 waarbij je 80% van het bedrag leent. De kosten van de schatter en bankier zullen dan al rond de € 800 liggen. Reken daarbovenop nog de aktekosten van € 6.129 en de aankoopkosten (btw) van € 40.568 en je zit al snel met een extra uitgave van € 46.697 boven op je aankoopprijs.
Die kosten kan je niet zomaar recupereren en beïnvloeden dus negatief je winstmarge.
Als oplossing zien velen het verhuren van het voorbeeldappartement, om zo de gedane kosten te recupereren. Je kunt bijvoorbeeld verhuren zolang de afbetaling van je lening, die vaak 20 à 25 jaar duurt, loopt. En toegegeven, dat lijkt een goed idee, maar niets is minder waar wanneer je even dieper op dit voorbeeld ingaat.
Denk bijvoorbeeld aan de impact van potentiële herstelkosten en schade, want ook die halen je winstmarges omlaag. Stel, het appartement uit bovenstaand voorbeeld is een nieuwbouwappartement of een grondig gerenoveerd pand. Dan mag je ervan uitgaan dat je de eerstkomende 10 jaar geen noemenswaardige herstelkosten zal tegenkomen. Al zeker niet bij nieuwbouw, waarvoor de eerste 10 jaar aansprakelijkheid geldt.
Hoe langer je wacht met verkopen, hoe hoger de herstelkosten echter oplopen. Die kan je zelf oplossen met de nodige investeringen, of zullen ingecalculeerd worden in de verkoopprijs. In beide gevallen maak je op het einde van de rit minder winst. Net daarom verkopen de meeste vastgoedinvesteerders hun opbrengsteigendom al na 11 à 15 jaar.
Zelf werk ik met twee termijnen binnen mijn eigen rebirthstrategie: verkoop binnen de 2 jaar of verkoop na 8 à 12 jaar. Waarom ik dit doe leg ik hieronder uit.
Opbrengsteigendom verkopen: mijn persoonlijke werkwijze
Het ideale moment van de verkoop van mijn opbrengsteigendom bepalen doe ik aan de hand van de 7 onderstaande factoren. Op die manier maximaliseer ik telkens mijn winsten.
Factor 1: beroepskoper of niet?
Bij het aankopen van huurpanden in Vlaanderen tikt de heffing van het verkooprecht goed aan. En dan is het nog de vraag wat de volgende Vlaamse regering van plan is. Een inschatting daarvan lees je alvast in dit artikel.
Wil je frequent kopen en verkopen? Dan is het interessanter om je te registreren als beroepskoper. Over de fiscale voordelen daarvan lees je meer in mijn eerder artikel ‘Word een succesvolle beroepskoper vastgoed in België’.
Wanneer je geregistreerd bent als beroepskoper, zal je sowieso al werken met een verkooptermijn van maximum 8 jaar. Als geregistreerde beroepskoper betaal je immers slechts 4% bij elke aankoop, op voorwaarde dat je aangeeft dat je het pand vóór 31 december van het achtste jaar na aankoop zal verkopen.
Extra tip: bij elke aankoop kun je telkens weer beslissen of je het investeringsvastgoed als beroepskoper (4%) of als particulier (12%) aankoopt. En voor alle duidelijkheid, bij registratie tegen 12% ben je niet gebonden aan een verkoop binnen 8 jaar.
Factor 2: nieuwe opportuniteit?
Ben je een ervaren vastgoedinvesteerder of volgde je al een van mijn seminars? Dan heb je een goed oog voor opportuniteiten. Je kunt erop rekenen dat er regelmatig een interessant pand op je pad komt, en dan moet je klaar zijn om toe te slaan.
Als investeerder die de rebirthstrategie hanteert, maak je dus constant de afweging of een nieuwe opportuniteit het waard is om een eerdere investering van de hand te doen.
En ook daarom is het logisch dat je vaker wel dan niet uitkomt op een verkoop binnen de 10 jaar.
Factor 3: voordelen van vastgoed binnen de 2 jaar te verkopen
Een groot voordeel van het verkopen van je opbrengsteigendom binnen 2 jaar, is het recuperatierecht. Dat recht houdt in dat je 3/5 van het betaalde verkooprecht kunt terugvorderen of in mindering kan brengen bij een volgend te betalen verkooprecht.
Hoewel het de moeite waard is hiermee rekening te houden wanneer je bijvoorbeeld een nieuwe opportuniteit tegenkomt, vormt het verminderen van het verkooprecht uiteraard geen doel op zich. Toch is het vooral voor degene die panden opwaarderen om met winst te verkopen, het zogenoemde flippen van vastgoed, een belangrijk element in de strategie.
Weeg echter naast het verkooprecht en de potentiële winst ook de meerwaardebelasting af bij het maken van je beslissing. De manier van berekenen vind je terug in mijn boek. Het verkopen van vastgoed binnen de twee jaar blijft echter altijd het overwegen waard.
Factor 4: wanneer je opbrengsteigendom NIET verkopen
Het is af te raden om je opbrengsteigendom tussen de 2 en 5 jaar na aankoop te verkopen. Je hebt immers geen recht meer op het recuperatierecht, waardoor je aankoopkosten en je aktekosten bij lening hoger uitvallen, en vergeet ook de meerwaardebelasting niet. Je hebt dus al zeker 2 elementen die dit tijdsinterval ongunstig maken.
Factor 5: rentevoet vastgoed
Ook de economische conjunctuur beïnvloedt je keuze om je opbrengsteigendom wel of niet te verkopen. Staat de rente hoog, dan zullen er minder gegadigden zijn en blijft je pand langer te koop staan, wat druk zet op de verkoopprijs.
Positioneer jezelf echter zo dat je nooit onder druk moet verkopen. Op die manier kun je hogere rentevoeten uitzitten door met een langere verkooptermijn te werken. Daarom ligt mijn tweede verkoopinterval tussen de 8 en 12 jaar.
Factor 6: Locatie locatie locatie
Misschien was je investeringsvastgoed in het verleden een opportuniteit omwille van de ideale locatie. Maar in de loop der jaren kan die situatie veranderen en wordt de locatie minder interessant. Zorg dat je die kentering vóór bent om je verkoopmoment goed te timen.
Er zijn immers verschillende factoren die de waarde van een locatie drastisch naar beneden kunnen halen. Denk aan grote, langdurige wegenwerken, belangrijke wijzigingen in het mobiliteitsplan zoals doorstroom of parking, dalend toeristisch aanbod in de regio van vakantiewoningen, milieu- en andere gezondheidsproblemen… De lijst is lang, alert zijn is de boodschap.
Factor 7 : veranderingen in je vastgoedmix
Niet alleen omgevingsfactoren spelen een rol bij de vraag wanneer je het beste je investeringsvastgoed verkoopt. Ook socio-economische en demografische evoluties hebben een invloed. Denk bijvoorbeeld aan de druk op de markt van studentenhuisvesting die je overhaalt om een eerder gekocht rijhuis te verkopen.
Conclusie: wanneer verkoop je je opbrengsteigendom?
Na het lezen van dit artikel voel je al meteen aan dat een veelheid van factoren een rol spelen. Het beste moment om je opbrengsteigendom te verkopen is dus lastig om precies te bepalen. Hou je echter rekening met bovenstaande factoren, dan vergroot je de kans om een maximale winstmarge te behalen.
Begin altijd met het opstellen van een visie en een plan. Blijf alert voor veranderingen in de situatie en hou je ogen open voor nieuwe en betere opportuniteiten. Hou rekening met de tijdsintervallen en maak een keuze gebaseerd op verzamelde feiten. Uitzonderingen zijn altijd mogelijk, maar met bovenstaande basis komt elke vastgoedinvesteerder al een heel eind.
Vermijd valkuilen bij het verkopen van investeringsvastgoed
Naast opportuniteiten zijn er ook verschillende valkuilen bij het verkopen van je opbrengsteigendom. Trap er niet in en maak geen vermijdbare fouten meer na het lezen van mijn volgende artikel ‘De 3 meest gemaakte fouten bij het verkopen van opbrengsteigendommen’.
Advies op maat
Heb je nog vragen of twijfels en kan je persoonlijk advies gebruiken? Geen probleem, neem een kijkje op deze pagina en ontdek wat ik als vastgoedexpert voor je kan betekenen. Met zelfgemaakte analyses op basis van jouw situatie geef ik gefundeerd en betrouwbaar advies.
Wil je beter worden in het bepalen van de aankoop en verkoop van je opbrengsteigendom? Dan is mijn seminar iets voor jou. Meer weten of inschrijven voor een seminar doe je op deze pagina, of kom eens langs tijdens een infoavond.
Bovenstaande informatie komt uit mijn boek ‘Rijk worden met vastgoed’, waarin ik met nog meer voorbeelden uit de doeken doe hoe ook jij een succesvolle vastgoedinvesteerder kunt wordt.
